La révision du loyer par le bailleur ne peut avoir lieu que dans des cas prévus par la loi. Ainsi, les articles 558 et 559 du code civil allemand (« Bürgerliches Gesetzbuch », BGB) prévoient que le bailleur peut augmenter le loyer en cas d’alignement sur les prix ou en cas de travaux de modernisation. En outre, le bailleur peut augmenter le loyer pour cause de hausse de charges, que celles-ci soit ou non prévues dans le contrat de bail. Dans ce dernier cas, cette hausse doit être notifiée et justifiée par écrit.
Dans le cas d’un alignement sur les prix du marché, cette augmentation doit :

  • Être prévue par le contrat ;
  • Ne pas dépasser 20% sur trois ans ;
  • Être justifiée par écrit par le bailleur, par référence à un indice des loyers, une expertise assermentée ou aux loyers de logements comparables.

Dans le cas de travaux de modernisation :

  • La hausse doit être annuellement limitée à 11% des frais engagés pour le logement concerné ;
  • Les travaux en cause doivent augmenter la valeur d’usage du bien, améliorer les conditions de vie ou permettre des économies d’énergie.
  • Le bailleur doit informer le locataire des travaux au moins trois mois avant leur début.

L’augmentation de loyer doit être notifiée par écrit, et en cas de travaux, après la fin des travaux. Celle-ci est effective au troisième mois après la réception de la notification.

Le 1 juin 2015 la loi destinée à contenir l’augmentation du prix des loyers (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) est entrée en vigueur en Allemagne (Mietpreisbremse).

La loi prévoit que, lors d’un changement de locataire, les loyers ne pourront être portés à plus de 10% du prix moyen d’un logement de surface équivalente et situé dans le même environnement géographique.

L’augmentation du prix des loyers a la suite de travaux d’isolation thermique est exclue de cette réglementation. Les logements neufs sont également exclus de la « Mietpreisbremse ».

Que se passe-t-il en cas de refus d’augmentation de loyer par le locataire ?

Deux cas sont envisageables :

  • D’abord, le locataire peut toujours refuser une augmentation de loyer s’il n’est pas en mesure de supporter cette augmentation. Il dispose d’un droit exceptionnel de résiliation et peut résilier le contrat de bail dans les deux mois après la notification du bailleur.
  • D’autre part, le locataire peut considérer que l’augmentation n’est pas justifiée, et le bailleur pourra alors saisir les tribunaux.