Alors qu’en droit français la propriété de l’immeuble est transférée dès la signature du contrat de vente, le droit allemand lui exige la rédaction et l’authentification d’un second acte juridique officialisant la transmission du bien : le contrat réel.

En France, le transfert de propriété se fait simultanément avec l’échange des consentements, ce qui explique que la vente soit soumise à l’application des règles du droit des obligations. A l’inverse en Allemagne, l’inscription au registre est une condition constitutive du transfert de propriété, de sorte qu’une distinction est faite entre le contrat de vente, créateur d’obligations, et le contrat réel, acte de disposition.

Contrat de vente :
Verpflichtungsgeschäft
Article 433 du BGB
Création d’un rapport juridique entre le vendeur et l’acheteur. Il ne crée aucun transfert de propriété mais sert de base au contrat réel.
Contrat réel :
Verpflichtungsgeschäft
Article 929 du BGB
Permet aux parties de réaliser les droits contenus dans le contrat de vente. Il s’agit d’un acte de disposition qui lui seul transfert la propriété.

Le contrat réel équivaut à la réalisation des obligations nées du contrat de vente mais ces deux contrats sont séparés et indépendants l’un de l’autre. Ce principe de séparation (« Trennungsprinzip ») a pour conséquence que l’éventuelle nullité du contrat de vente n’aura pas d’incidence sur le transfert de propriété. Ainsi le
vendeur pourrait perdre son bien alors même que l’acheteur n’a pas entièrement payé le prix (voir les développements ci-après).