Le contrat de vente d’un immeuble est effectif dès lors que les deux parties ont signé le contrat, à moins que celui-ci comprenne une clause suspensive. Il contient dans tous les cas les mentions suivantes:

  • La description détaillée de l’immeuble.

L’acte de vente doit contenir tout ce sur quoi les parties ont été d’accord.

L’acheteur doit payer le prix d’achat, mais également les frais annexes liés à l’acquisition.
Le non-respect de l’obligation de payer le prix n’entraine pas la nullité de la vente si le transfert de propriété a déjà eu lieu. L’acte de disposition restera valable. Souvent toutefois l’obligation de l’acheteur sera garantie par l’inscription d’une clause d’exécution forcée dans le contrat de vente au bénéfice du vendeur. Dès lors le vendeur pourra procéder à l’exécution forcée si le prix fixé n’est pas payé comme prévu. Par ailleurs, le vendeur disposera contre l’acheteur d’une action pour enrichissement sans cause (§§ 812 et suivants du code civil allemand (« Bürgerliches Gesetzbuch », BGB)).

  • Les modalités de fixation du prix

Les prix sont libres, laissés à la discrétion des parties. Le prix indiqué sur le contrat de vente ne prend toutefois pas en compte les frais additionnels que sont les frais de notaire, d’inscription et les frais de mutation liés à l’achat de l’immeuble.

  • Les modalités de paiement du prix

Il est rare que l´acheteur puisse payer l’intégralité du prix en une seule fois. Ainsi envisage-t-il souvent d´obtenir un prêt de la part d’une banque. Contrairement au droit français, l´acheteur n´est pas protégé dans le cas où il n’obtient pas ce prêt car il n’existe pas à son bénéfice de droit de retrait du contrat de vente.

  • La mention de la garantie sur les vices cachés

Comme en France, le vendeur est, en principe, responsable des défauts du bien immobilier qui ont été dissimulés lors de la vente. Cette garantie sur les vices cachés (ou garantie légale) a une durée de 5 ans à compter de la date d’achat du bien immobilier.

  • La date de la prise de possession du bien et les modalités de remise du bien

Cette date de prise de possession du bien est librement choisie par les parties. A défaut de mention dans le contrat de vente, l’acheteur pourra prendre possession lorsqu’il le désire.

  • L’obligation d’assurance

Le contrat de vente doit spécifier le nom de la compagnie d’assurances avec laquelle le propriétaire a contracté et le type d’assurance qui protège l’immeuble.

  • Mention de l’existence d’une éventuelle location

Si l’immeuble vendu est loué, le contrat doit faire état des relations locatives existantes, précisant les parties louées. En effet, le contrat de bail ne s’éteint pas avec la vente, l’acheteur succèdera au vendeur dans la perception des loyers dès le transfert de jouissance