1. La résiliation du bail à durée indéterminée
a. Quelle procédure le locataire doit-il suivre s’il souhaite résilier son bail ?

  • Le respect d’un préavis

Le locataire peut à tout moment décider de résilier son bail sans avoir à en justifier le motif. La seule obligation qu’il doit respecter est le préavis légal de trois mois, ou moins si le contrat de bail le prévoit notamment pour les logements meublés.

Pour être effective, la résiliation doit émaner du locataire lui-même, de sorte qu’en cas de pluralité de locataires ou de bailleurs, la résiliation doit être signée par tous les locataires et adressée à tous les bailleurs. Ainsi en cas de colocation, une notification de résiliation par seulement un des locataires ne suffira pas à résilier le bail, à moins que le bailleur ait conclu des baux séparés avec chacun des colocataires.

  • L’exception : l’existence de motifs graves

Attention, selon § 543 du code civil allemand (« Bürgerliches Gesetzbuch », BGB), le locataire peut mettre fin au bail sans respecter de préavis dans le cas de motifs graves. Il y a motif grave lorsque « compte tenu de l’ensemble des circonstances d’espèce, particulièrement d’une faute des contractants, et de l’importance des intérêts respectifs, la continuation du bail jusqu’à l’expiration du délai de résiliation ou jusqu’à un autre terme ne peut être imposée à celui qui résilie ». Cela vise par exemple le cas d’un état de l’appartement tel qu’il pourrait entrainer de graves dangers pour la santé du locataire ou lorsque le propriétaire perturbe durablement la tranquillité du logement.

 
b. Quelle procédure le bailleur doit-il suivre s’il souhaite résilier le bail ?

  • La justification d’un motif particulier

Selon § 573 du code civil allemand, le propriétaire ne peut mettre fin au bail que dans deux
situations:

  • Le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y faire habiter ses parents ou ses proches ;
  • La continuation du bail fait obstacle à une exploitation économique raisonnable de l’immeuble par le bailleur qui subirait de ce fait de graves dommages.

Attention, le locataire peut s’opposer à la résiliation demandée dans le cas où il justifie que la cessation du bail constitue pour lui, sa famille ou tout autre parent de son foyer une mesure d’une dureté excessive. Il peut s’agit par exemple de l’impossibilité de trouver un logement de remplacement à des conditions raisonnables (§ 574 du code civil allemand).

  • Le respect d’un préavis

La durée du préavis: La durée du préavis varie selon la durée d’occupation du logement par le locataire.
Durée d’occupation du logement Durée du préavis
Occupation < 5 ans Trois mois
5 ans < Occupation < 8 ans Six mois
9 ans < Occupation Neuf mois
L’exception au respect du préavis : l’existence de motifs graves

La résiliation immédiate ne se conçoit que pour des motifs graves prévus par la loi. Le § 543 du code civil allemand prévoit deux cas de motifs graves :
• Le non entretien du logement par le locataire « lorsque le preneur néglige son obligation d’entretien de manière à mettre la chose louée en grand péril ou en la remettant à un tiers sans y avoir été autorisé »
• Le retard ou le non-paiement des loyers « ou d’une part substantielle de celui-ci pour deux échéances consécutives ou dans un laps de temps supérieur à deux échéances est en retard de paiement du loyer pour une somme qui correspond à deux mois de loyers. »

 
2. La résiliation du bail à durée déterminée

Il faut ici encore distinguer selon que le bien est loué partiellement ou occasionnellement ou selon qu’il est loué entièrement à titre de résidence principale.

 
a. En cas de location partielle du bien ou de location entière mais à titre secondaire.

Il s’agit du cas où le propriétaire loue des pièces à l’intérieur du logement où il vit ou bien du cas où les locataires louent le logement tout entier mais pour une courte durée donc pas à titre de résidence principale.

Dans ce cas les règles strictes concernant la résiliation du bail ne s’appliquent pas et les parties sont libres de fixer un préavis contractuel inférieur au préavis légal au sein du bail.
Les conditions et la durée du préavis sont donc fixées par le bail lui-même, la loi ne s’appliquant que de manière supplétive.

 
b. En cas de location entière du bien à titre de résidence principale
Dès lors que le bien est loué dans son entier à titre de résidence principale, ce sont les règles du code civil qui s’appliquent, que le logement soit meublé ou non. Les conditions de résiliation du bail à durée indéterminée sont donc ici applicables.