Il est important de distinguer le bail à usage commercial du bail d’habitation.

La règlementation est différente selon qu’il s’agit de baux d’habitation ou de baux commerciaux. Si les deux types de baux sont soumis aux articles 535 à 580 du Code civil allemand (« Bürgerliches Gesetzbuch », BGB), la plupart des dispositions visées ne sont pas impératives en matière de baux commerciaux. En effet, le droit allemand ne comporte pas de règlementation particulière en matière de baux commerciaux. Les parties disposent en effet d’une large marge de manœuvre dans la négociation. Les dispositions obligatoires ne s’appliquent que de manière supplétive, c’est-à-dire seulement si les parties choisissent de ne pas négocier une clause particulière dans le contrat. Les contrats de bail commercial sont donc moins protecteurs des droits du locataire que ne le sont les contrats de bail d’habitation.

Par conséquent, il est important de déterminer l’usage qu’il est fait du local ou du logement pour savoir quelle règlementation appliquer. Si l’usage commercial des locaux est prééminent, l’application des règles du bail d’habitation sera exclue et il faudra se référer aux règles de droit commercial.
Contrairement aux baux commerciaux pour lesquels la liberté contractuelle domine, la conclusion de baux d’habitation est encadrée par des règles d’ordre public qui tendent à protéger les droits des locataires.