1. Les servitudes (§ 1018 du code civil allemand (« Bürgerliches Gesezbuch », BGB)

Une servitude est un rapport entre deux fonds constituant un droit réel. Un fonds « servant » est assujetti à une charge au bénéfice d’un autre fonds « dominant ». Elle ne peut porter que sur un bien immeuble appartenant à autrui (elle fait donc partie du régime foncier) et en constitue l’accessoire.

L’idée est que le propriétaire du fonds servant (« dienendes Grundstück ») doit tolérer certains actes ou omettre de faire certains actes au bénéfice du propriétaire du fonds dominant (« herrschendes Grundstück »). Ainsi la servitude est un droit pour le fonds dominant et une charge pour le fonds servant. Cette charge peut se traduire de trois manières différentes :

  • Le propriétaire du fonds dominant peut avoir le droit d’utiliser le fonds servant d’une manière particulière (par exemples conduite d’égouts passant sur le terrain voisin, droit de passage sur le terrain du voisin).
  • Le propriétaire du fonds servant peut avoir l’interdiction d’effectuer les actes que le propriétaire du fonds dominant est lui autorisé à effectuer.
  • Le fonds servant peut avoir l’interdiction d’exercer un droit que lui confère normalement son titre de propriété (ex servitude de vue telle que l’interdiction de construire une fenêtre à telle distance de la propriété du voisin).

Toutes les servitudes sont des droits réels immobiliers et doivent donc être enregistrées au livre foncier. Elles peuvent, selon l’importance de la charge qui en découle, modifier la valeur du bien immobilier.
2. L’usufruit (« Nießbrauch », § 1030 du BGB)

 

La définition allemande de l’usufruit est la même que celle donnée par le code civil français. Ainsi, l’usufruit permet de jouir d’une chose dont un autre est le propriétaire à charge de conserver et de rendre la chose à la fin de l’usufruit. L’usufruitier peut également percevoir les fruits de la chose tels que les loyers.
3. Le prêt hypothécaire

 

Le terme général en droit allemand pour désigner le prêt hypothécaire est « Grundpfandrecht ». Cela comprend le « Grundschuld » (§ 1191 du BGB) et l’ « Hypothek » (§ 1113 du BGB). L’ « Hypothek » est une sûreté attachée au bien alors que la « Grundschuld » n’est pas une sûreté accessoire, il s’agirait davantage d’une dette foncière donc détachée de toute créance.
En pratique, la « Grundschuld » est désormais plus répandue que l’ « Hypothek » justement parce qu’elle est juridiquement autonome par rapport à la créance qu’elle garantit. Ainsi, la dette foncière reçoit la préférence lorsqu’il s’agit de fournir une garantie en matière de financement immobilier.